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复产复工·调研行⑱

admin 2周前 ( 06-22 03:21 ) 18 抢沙发
复产复工·调研行⑱摘要: 原标题:复产复工·调研行⑱ | 山海大象集团宋中华:只有倒掉的企业没有倒下的行业 济南汉峪海风项目被动式建筑体验房 中房...
原标题:复产复工·调研行⑱ | 山海大象集团宋中华:只有倒掉的企业没有倒下的行业

复产复工·调研行⑱

济南汉峪海风项目被动式建筑体验房

中房报山东 李福英 | 济南报道

写在前面

早年,房地产行业大发展时期房地产大鳄在全国各地 “跑马圈地”,越来越多的中小房企生存空间被不断挤占。相对而言,大房企在品牌号召力、操盘经验和管理体制等方面有着天然优势。那么,中小房企在面对如此激烈的竞争时又该如何实现突围呢?

在地产行业逐渐触及“天花板”的今天,很多本土开发企业因其规模拼不过外来品牌房企往往需要另谋他路寻求发展。在品牌林立的山东房地产市场,也涌现出了一批以齐鲁本土人居为落脚点的优秀房企。

6月15日,中国房地产报山东调研组开启了山东市场调研活动,走进山海大象集团。调研人员从目前企业的发展现状、规划布局、竞争策略及未来愿景等多方面进行了解,并就山海大象集团在被动式低能耗建筑领域取得的成就做了深入探讨。

受今年初疫情影响,山东房地产市场遭受波及,然而困境中的房地产行业也是抗击疫情的中流砥柱。作为山东本土房企,山海大象集团在第一时间就捐款50万元用于抗疫。同时,对于在一线抗疫业主免费提供各类生活物资保障,充分做足了后方支援工作。

调研过程中,山海大象集团大象置业事业部技术总监宋中华表示:“虽然我们没有规模房企整体实力,但在抗击疫情上仍会竭尽全力担起社会责任。即使当前本土房企发展困难重重,但山海大象集团对于未来发展仍有‘事’可做!”他认为在当前房地产市场上,“只有倒掉的企业,没有倒下的行业!”

深耕山东 “一体两翼”式发展

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山海大象集团宋中华介绍集团情况

山海大象集团1992年源起于“日出初光先照”的日照市。据宋中华介绍,山海大象集团目前主要以房地产开发、装配式建筑的研发推广和光伏新能源三大产业为核心,这种“一体两翼”式发展思路,让山海大象集团以稳扎稳打的状态为深耕日照、布局齐鲁、拓展京津冀打下了夯实基础。

从当前山海大象集团开发的情况来看,在日照汇集了教授花园、大象国际、山水龙庭、尚竞新城、万邦城等多个项目。除深耕日照之外,山海大象集团也开始不断向外拓展业务,其中,济南和青岛是其布局山东的重要据点。

2013年,山海大象集团正式进军济南市场,在汉峪片区开发了汉峪海风项目。据宋中华介绍,汉峪海风是山海大象集团在济南打造的第一个项目,近期二期海德堡将会面世。二期中,最小户型为150平方米,这里是山海大象集团为济南改善群体提供的住宅。在拓展济南市场同时,宋中华表示集团也在对青岛市场进行勘察,青岛将是继济南之后再度开拓的一个重要市场。

“除了布局齐鲁大地,集团还将目光瞄向了环山东区域,京津冀区域也是我们考察的重点,拓展区域公司将是集团下一步发展的重要方向。”宋中华说。

此外,山海大象集团还有海外项目,在美国加州海滨城市沃森维尔市建造了241套别墅住宅,高品质房产已然成为沃市新一代住宅地标。

在谈到山海大象集团的发展史时,宋中华如数家珍,“1992年山海大象集团前身日照市山海天旅游度假区开发建设总公司成立,次年开始正式进入房地产行业。我们开发的第一个项目就是日照教授花园,教授花园项目与其他普通商品房不同的一点就在于业主圈层上,主要面向的是北大等高校的教授。教育学者往往对于居住环境的要求更为严苛,山海大象集团也不负众望为业主交付了满意的房子,时至今日教授花园仍是日照当地的标杆项目。2008年,教授花园三期斩获了国家房地产行业综合性大奖‘广厦奖’!”

据宋中华介绍,2009年2月,集团响应国家大力推进住宅产业化号召,成立大象房屋,推广轻钢装配式建筑,这是他们的第二个产业。2015年集团成立大象能源,推进太阳能光伏电站建设,开发环保新能源,这是第三个产业。与传统的房地产行业一起,三个产业构筑成了山海大象集团当前的主要业务范畴。

做品质住宅才是生存的根本之道

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宋中华为调研组成员介绍被动式住宅相关技术

把一个日照本土房企变成了山东品牌,山海大象集团这一步走了将近30年。在一步步往前发展的过程中,山海大象集团以其过硬的产品品质和独具特色的技术革新,为业主带来了诸多好项目。

在宋中华看来,“当前房地产市场上对纯刚需住宅其实需求很低,不仅政府会配建公租房、廉租房等,就整体而言,商品房中的刚需产品也在逐步削弱,但老百姓对于好房子的需求却是一直都存在。在前些年开发企业极速发展的时候可能会忽略这些,我认为,未来这就是我们实现突围的重要方向。做品质住宅才是生存的根本之道。”

在很多人印象里,品质住宅不单是房屋面积的扩容,还意味着融入了“科技”标签。就济南房地产市场而言,科技住宅概念也早已发展多年,从最开始的天泰太阳树到现如今的金茂产品,科技住宅都是品质居住的一部分。据宋中华介绍,“山海大象集团在开拓济南市场中汉峪海风走出了一条差异化的路线,我们主张为业主提供被动式低能耗的产品,这种房屋的居住舒适度是经得起时间考验的!”

宋中华之所以如此自信,是源于山海大象集团引入国外先进的被动式房屋技术。2013年,在北京绿博会上,山海大象集团接触到这项新技术后,经过多方考察验证认为这是未来房屋开发建设的一个方向。同年,山海大象集团与德国能源署签署了合作协议。在引入该项技术后,山海大象集团建造的房屋在使用功能和居住质量上得到极大改善,对于绿色低碳发展所需求的高品质住宅概念也得以革新。

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山海大象集团与德国能源署签署的被动式建筑合作协议

被动式住宅到底是一个什么概念?宋中华给调研组成员举了个形象的例子,被动式住宅就是给建筑穿上很厚的“棉衣”做好气密性,从对流、辐射及热桥三方面来切断热量散失,这样就可以让室内维持能量的平衡。2017年,山海大象集团再次签约德国能源署,在海德堡项目上将打造出国内体量最大的被动式超低能耗示范区,项目将由德方全程跟踪,并会在交房后2年-3年进行质量监控。

本土优化

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被动式住宅外窗构造式防水测验

众所周知,“舶来”技术在一定程度上也会带有水土不服特质。在这一点上,宋中华称山海大象集团也做了颇多工作,“因为德国与济南不在一个纬度上,气候带对于生活习惯等方面也会造成差异化影响,所以在技术本土落地的过程中进行了多重优化。”

结合本土实际情况,山海大象集团在进行设备优化时首要考虑就是除霾功能。“因为国外的空气质量相对较好,但国内冬季的雾霾又非常严重。在从国外引进设备的时候是没有除霾功能的,后来经过德方与中国厂家考察,通过一些单位的配合,我们在新风设备上增添了除霾功能,这样就可以将室内小环境与室外完全隔离开,在室内实现PM2.5保持在个位数。”宋中华称,除霾功能是在引入国外设备又区别于国外的一大特色。

其次,在生活习惯方面山海大象集团也从本土实际情况进行了考量。“国外在餐饮习惯上更注重于冷餐,室内也多是开放式厨房设计,但在国内这些又行不通,油烟问题如果处理不好就会非常麻烦。针对这些我们做了一个让油烟机与新风联动的系统。这个系统在油烟机运作时会导入新鲜空气,同时又能排除油烟不会造成负压。

为了保证安全性,还在内部设置了二氧化碳浓度探测器,这样燃烧是否彻底充分就能一目了然。”宋中华认为,目前国内普遍对于二氧化碳浓度重视度还不够,尤其是幼儿园等场所。事实上,如果室内的二氧化碳浓度一旦超过1000PPM,就会造成注意力不集中,思考能力下降等情况。“增设二氧化碳浓度探测器,一方面是保证油烟机运作的安全性,另一方面也是为室内居住人员带来警示性。”

值得一提的是,山海大象集团的新风设备采用的热交换机芯也与普通新风有所不同。传统的新风系统在废气排出的过程中会与新风存在一定程度约10%的混风,从而造成交叉污染。山海大象集团采购的新风系统所用热交换机芯是从德国进口,材质与国内的机芯也不一样,没有混风存在,因而也就不存在交叉污染。即使在疫情期间,新风系统也可以正常开放,从现在看来这是一个非常具有前瞻性的选择。

此外,在排水系统上,山海大象集团也引进了国外先进的分户气密处理系统,甚至于洗碗机的排水管处也做了水封处理,这样就能充分避免整栋楼细菌病毒的交叉感染问题;在地漏选择上甄选欧洲进口的优质水母地漏,密闭性非常好;室内给水管道全部选用进口316医用级不锈钢材质,通过专用机器卡压处理,避免了人工卡压导致的连接质量不稳定,杜绝了渗漏发生;外窗采用被动式专用铝包木门窗,通过采用外挂式安装、构造性防水以及外侧金属窗台板等措施,充分避免窗台的渗水问题。最为重要的是这些材料的寿命也会和建筑同寿命,充分保证70年的使用期。

除了新风设备等更具本土特质以外,被动式住宅还具有多种优势。从建筑本身来看尤其是冬天供暖温度上来以后,室内就会非常干燥,传统的保持湿度方式就是使用加湿器。但加湿器存在的最大短板是只能维持室内一小部分空间湿度,而不能让室内整体湿度实现平衡。被动式住宅则可以充分解决这个难题,只要室内有人住,呼吸、做饭、洗衣服……这些行为都能带来室内湿度的平衡。

从区域上来看,被动式住宅对于城市的贡献特别大,因为它可以改变整个区域的共享环境。“试想一下,如果整个高新区都不再采用传统的供暖方式,这样将会减少多少供热站!”根据相关节能运算,以10万平方米的被动式住宅为例,每年二氧化碳的排放量可以减少415吨,相当于减少153吨标准煤的消耗,这样每年相当于增加10亩的绿地,约有1个标准足球场地面积!宋中华认为,从城市发展的长远角度考虑,被动式住宅可以实现终极改善住宅的目标。这种运营成本低,从系统上就能解决能耗问题的新技术,他认为非常值得推广出去。

推广难度大

急需相关政策扶持

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被动式住宅节能贡献图

对于被动式住宅而言其产品与普通建筑相比极具优势,但却因为在整体造价方面比普通房屋高,成为其推广困难的重要因素。

从被动式住宅搭载的新风设备来看,普通的新风系统一般在3000元左右,品牌如松下的产品在7000元-8000元,山海大象集团采用的新风系统则在7万-8万元,这样巨大的价格差距的的确确制约着产品对外推广。

“不仅如此,就是在细节处被动式住宅也非常讲究,像是室内使用的密封胶市面上一般每包不到10元,我们选用的则是德国进口BOSIG,成本每包超过60元。像是普通铝合金中空窗成本一般在500-600元/平方米,我们的铝包木被动窗工程成本采购价就在3500元/平方米左右。”宋中华认为,“被动式住宅一定是整体施工的结果,即使是一处小细节也可以摧毁整个系统,山海大象集团杜绝房屋出现‘木桶短板效应’,在外墙、门窗、防水等诸多方面都是一个整体系统,这样的系统思维才不会出现短板!”

除了造价高以外,被动式住宅的外墙厚度要比普通住宅厚,单是保温层就要做到20多公分,这就会造成建筑的公摊面积过大,对于不理解技术的客户而言,这也是推广难的一大方面。

但即使是在如此困难的情况下,宋中华依然认可被动式住宅的前景光明。“据我了解,黄河北的一个区域规划就是要求建造被动式住宅,未来整个区域都将打造成绿色住区。”宋中华表示,在推动绿色建筑的道路上虽然困难重重,但山海大象集团作为先行者一直在不断努力着。

他呼吁,未来在绿色建筑方面希望政府能有一定的倾斜政策。因为在项目推广的过程中,原有的配套设施并不完善,厂家在较少的销量下势必会抬高单价,在产业链规模还未形成时期做品质住宅急需政府扶持,这样才能促进企业建设更多的宜居项目,从而有利于行业良性发展。

宋中华认为,“将以被动式住宅为代表的健康住宅体系推向更多的城市和地区,让更多的人住上好房子,不仅是未来房地产发展的趋势,也是保持企业良序发展的秘诀。”

责任编辑:马琳 曹冉京

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