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社评丨警惕长租公寓暴雷演发社会问题

admin 2周前 ( 11-22 03:19 ) 12 抢沙发
社评丨警惕长租公寓暴雷演发社会问题摘要: 原标题:社评丨警惕长租公寓暴雷演发社会问题 长租公寓暴雷,早就不是什么稀罕事了,但近日蛋壳公寓卷入其间却引人瞩目。 这家...
原标题:社评丨警惕长租公寓暴雷演发社会问题

社评丨警惕长租公寓暴雷演发社会问题

长租公寓暴雷,早就不是什么稀罕事了,但近日蛋壳公寓卷入其间却引人瞩目。

这家今年一月份才在纽交所上市的公司,如此迅速坠入深渊,让不少人都颇为震惊。连央视都以“断网、欠债、降租金,蛋壳公寓深陷流动性危机”为题做了曝光。

从蛋壳公寓的发展史来看,这家长租公寓标杆企业成立5年间,从仅有0.2万套房源,迅速暴涨至今年1季度的41.9万套,翻了209.5倍,房源规模冲上了分散式长租公寓的前列。

与规模扩大如影相随的是,从成立至今,蛋壳公寓一直处于亏损中。2017~2019年,营收分别为6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元;净利润亏损分别为2.72亿、13.7亿元和34.37亿元,3年合计亏损50.79亿元。

今年以来叠加疫情的影响,蛋壳公寓遭受了更严重的危机。1季度亏损高达12亿元。也就是说,从成立至今,蛋壳已经亏损了60多亿元。

答案已经不言自明了。这是一家融资驱动型的科技公司,成立至上市前,蛋壳公寓完成7轮融资,共获得60多亿元,年初上市又募了1.49亿美元。不过,完成规模跨越需要大量资金支持,在激进扩张规模的号角下,所有融的钱都已经花得七七八八。而长租公寓的运营,从物业获取、装修改造到招租,涉及到大量现金流出,一旦扩张节奏过快,或者前端空置率上升影响租金收入,就容易导致资金链断裂

摇摇欲坠的蛋壳公寓只是多米诺骨牌即将倒下的最新一张。据不完全统计,2017~2019年共有69家长租公寓机构资金链断裂。其中,2019年就有53家。今年年初疫情再次给了长租公寓行业“当头一棒”,形势进一步恶化了,年初至9月末,传出暴雷消息的企业已超20家。

究其原因,主要还是因为企业对趋势、行业规律以及企业本质运营的模式了解得不够透彻。

首先,长租公寓企业对国内租房市场的投资回报率增长过于乐观。有专家曾透露,长租公寓拿投资时的一个关键逻辑是假定未来的租金会以每年5%~10%的速度增长。显然近几年在国家稳房价稳地价稳租金的措施下落空了。

其次,长租公寓普遍采用“高进低出”模式,以高价从房东手中收购房源,再以低价出租给租客。这种互联网烧钱模式通过亏损来抢占市场,背后需要有实力强大的资本持续支撑,难以为继。

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第三,引入了过高的金融杠杆,比如业内普遍采用的租金贷模式,引入金融机构,金融机构替租客一次性付清全年房租,租客向金融机构按月还贷款。本来应该吃“差价”的房产中介公司,变成了金融公司,却没有金融行业的风控和监管,仅靠自律。于是,拿到了资金纷纷用于扩展规模,造成杠杆率很高,放大了行业下行时的资金崩盘风险。

此外,受疫情冲击,年初以来长租公寓出租率明显下降、违约率提升,导致企业现金流紧绷。加之部分城市加强监管、要求缴纳风险控制金,一些通过“高进低出、长收短付”圈钱的企业,被动离场了。

曾站上风口的长租公寓行业陷入了风雨飘摇之中。本应为租房者提供更好租住生活而存在的产物,但行业中部分创业者并没有这样的初心,偏离了房产中介实体公司的轨道,沉迷于资本的游戏,从而导致了一地鸡毛,需要买单的却是整个社会:房东租金收不回、租客房财两空,数万人可能因此面临无家可归的局面。

一个简单的市场行为,很可能引发一系列社会问题。对长租公寓潜在风险如果不妥善解决或做好相关预案,意味着危机爆发后的波及范围更广、危害更大、对社会稳定造成的负面影响越大。

鉴于目前的行业乱象,我们认为,应积极探索建立租金托管制度,设立机构租金专用账户收付租金,实行租金银行托管;动态上报和监测长租公寓租金贷的合作方、比例、流向等,明确租金贷只能用于前期装修、营销等战略性投入,不能用于房源扩张。此外,监管部门应明确租金贷准入规则,银行要开发针对租客融资的普惠性租金贷产品等。

在“租购并举”的政策背景下,希望看到对长租公寓进行系统性的产业规划,辅之以立法和行业管理,尽快建立行业标准、行业规范和发展监管机制,引导行业重新走上健康可持续发展的道路。

(此文刊于中国房地产报11月23日01版 责任编辑 方圆)

流程编辑:王春红

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