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房产投资,值得考虑吗?

admin 3周前 ( 11-18 03:19 ) 12 抢沙发
房产投资,值得考虑吗?摘要: 原标题:房产投资,值得考虑吗? 20年前,大多数人还没有意识到房产的投资价值;10年前,大多数人会毫不犹豫的投资于房产;但到现...
原标题:房产投资,值得考虑吗?

20年前,大多数人还没有意识到房产的投资价值;10年前,大多数人会毫不犹豫的投资于房产;但到现在,房产是否值得继续投资,成为了一道两难的选择题。

有一位朋友向我咨询,手上有百来万,也看上了一两套,感觉不错的房子,总价400来万左右,但是从投资的角度考虑,到底之前应该用来贷款买房子,还是应该存在银行或者买理财产品呢?

房产投资,值得考虑吗?

01, 先做一道数学题

假设我们现在面对的是一套400万的房子,买入之后收取租金,5年之后卖出。

这位朋友手上的100来万,可以选择先支付35%的首期,即140万,加上税费大约15万,刚好把他手上的现金用完。

作为对比这155万的现金,如果我们存在银行的定期里,5年的定期存款,以4.25%的利率计算,5年后可以拿回188万。

而我们要购买这一套400万的房子,除了已经支付的首付之外,还要向银行贷款260万,假如分25年还清,因为是二套房,贷款利率上浮加点,假设为5.2%的话,在未来五年支付利息67.6万。

我们再把这套房子租出去,目前是市场上,租金收益率大约1.5%,这套400万的房子,租金每年收入大约6万元,未来5年可以收30万的租金。

因此我们为这套400万的房子,除了支付400万房款之外,还要支付税费15万,贷款利息67.6万,获得租金收入30万可以抵扣,实际支付452.6万元。但是因为如果我们把最开始的155万存在银行,还可以获得33万的利息,所以5年之后这套房子要卖485.6万,才比存在银行划得来。

房产投资,值得考虑吗?

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02,几点说明

几点需要说明的:

第1, 测算中所举的例子不是自住,而是投资。以35%的首付为例,但在现实生活中可能不止35%。如果首付越高,相应这笔钱存在银行的利息收入就越高,机会成本就越高。

第2, 不少人质疑4.25%的5年定期,其实今天许多小银行在理财APP上都有4.8%左右的年化。如果担心银行倒闭的风险,大可多存几家银行即可。

第3, 有人认为400万的房子租金为6万会不会偏低。其实,房子租金的高低和其所在的城市关系很大,我们可以在相关的平台搜索到二手房的租金价格,即使是不同的城市,出入也不会很大。但考虑到租金的同时,也要考虑房子衍生出的其他费用,如水电、装修费等以及空租期,还有中介费用。

综上来看,房产可能要5年内涨21.4%,才能抵得上钱躺银行里的收益。

那么,谁又能保证在未来5年内能涨21.4%呢?

房产投资,值得考虑吗?

03,选择题

可能每个人都有不同的看法。如果你拿北京或广州的房价为例子,未来5年涨得肯定没那么多,如果拿深圳或杭州的房价为例子,涨的可能就不只19%了。

不过,拿过去房价的走势为参考,参考价值是很有限的,选定地段这事跟选股票一样,要审时度势,判断大盘,三思而后选。

不管怎么说,房产市场的收益存在许多不确定性,而存银行则为稳定的4.25%年收益,你是愿意冒更大的风险争取更大的收益还是求稳呢?

所以在此之前,我们最好清楚其风险和收益,做到心里有"数"。

04,一题更复杂的计算

因为未来5年,房价上涨下跌或者不涨不跌的概率都存在,所以其实这是一道更加复杂的概率题目。

我们假设房价不涨的概率为30%,下跌10%的概率为10%,房价上涨的概率就是60%,但是只有涨幅达到35.8%时,这个概率题计算出来的结果,才能做到房产投资的收益率大于银行存款的收益率。

所以,在你投资房产前,最好要推算出它上涨的概率和涨幅,如果收益能达到自己预设的标准,再投资不迟,否则,把钱存进有4.25%年转化率的银行可能才是最好选择。

但你觉得未来房价五年上涨35.8%的概率甚至可能不足60%时,还不如考虑一下其他的投资方式,超越银行4.25%的年化收益率,其实并不难,没必要非把钱放在房地产不可。

存银行4.25%的年化收益率, 5年下来就是23.13%,从股票市场里获取23.13%的收益,对于财说得明白来说并不难,过去这些年,平均下来的收益率远大于此。

能给大家的答案是,多考虑合理的资产配置,手上有百来万,买房还要贷款,但配置好进行其他投资,却很大机会获得更高的收益。

房产投资,值得考虑吗?

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