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为什么所有的调控政策都是“短命”的?

admin 3个月前 ( 10-31 ) 30 抢沙发
为什么所有的调控政策都是“短命”的?摘要: 原标题:为什么所有的调控政策都是“短命”的? 自从2016年底决策层提出房住不炒定位以后,中国房地产市场进入到了稳地价、稳房价...
原标题:为什么所有的调控政策都是“短命”的?

自从2016年底决策层提出房住不炒定位以后,中国房地产市场进入到了稳地价、稳房价、稳预期的平稳健康发展阶段。

房住不炒就是坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位。其实房住不炒的提法本身就承认了房子具有居住价值和炒作价值两个属性,只是为了房价平稳健康,必须要突出房子的居住属性,而弱化炒作属性。

8月26日,住建部召开工作会议,首次提出“支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房”的提法,把房住不炒的目标更加明确化。

“支持合理自住需求”就是对于刚需自住以及改善需求这些属于居住的功能都是要支持的。

“坚决遏制投机炒房”就是对于短期买卖以盈利为目的的需求这些属于炒作的都是要遏制的。

所有的房地产调控政策其实都是在围绕着房住不炒的定位展开的,但是,如何有效区分居住跟炒房却是实际中的难点。

比如首套房非常容易区分都是支持的,但是二套到底算自住还是炒房就一直摇摆不定。更现实的是,难道三套四套就真的算炒房吗?

而很多城市把有买房记录的都算做二套,贷款利率和首付比例都上调,这就让很多改善需求被误伤。所以,这些城市的调控政策,顶多算作支持首次置业,而不能叫做“支持合理自住需求”。

即使首次置业,比如大学生落户买房,后来发现也有很多是披着自住外衣的炒房需求,所以深圳对于落户买房政策又增加了落户三年才能买房的新政。

同样,离婚也增加了三年的限制,这些打补丁的政策,都是在居住跟炒房之间寻找划分的界限。

相信,后面还会有不断地打补丁政策出台,目的就是“支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房”。

这些打补丁的政策,给管理部门增加了难度,影响了政府公信力,也让准备买房的人出现恐慌,比如让准备以后买房的人提前买房,让准备现在买房的的人不敢买房。

而当前所有的调控政策,一旦遇到经济低迷,又不得不一百八十度转弯,纷纷解除各种限购限贷限售限社保限离婚这些调控政策,类似一日游一周游一年游的拉抽屉情形比比皆是。

于是,房地产调控本身应该按照逆周期调节的经济规律进行相机调控,但是又不得不保持战略定力提出“不把房地产作为短期刺激经济的手段”。

越提出“不把房地产作为短期刺激经济的手段”,市场就越会有“一定把房地产作为短期刺激经济的手段”的预期,滋生了很多政策抄底的需求。

抄底需求,本身就是炒房需求,是房住不炒定位的必然结果。

抄底思维的存在,就让本来不想买房的人提前买房,也让本来想买房的人不敢买房。

这种纠结存在的原因,就是对房价预期的纠结,对调控政策调整的预期。

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现实中,几乎所有的买房人很难说清自己到底是自住还是炒房,更多的人其实是自住跟炒房的二合一的需求。

连买房人自己都说不清到底自己是自住还是炒房的区别,更让政策制定者根本无法划分买房人的区别。所以,注定了房地产调控长效机制出台前的所有调控政策一定都是短命的。

炒房的本质其实就是炒政策预期!

现实中,那些相信调控的人都错过了机会,那些不相信调控的人都抓住了机会。

所有的调控政策都是短期的,只有法律才是长效机制!

所有炒房存在的原因是因为存在炒房套利的预期,只有消除炒房套利的预期,才能让炒房彻底消失。

炒房套利的预期,就是房产身上的居住价值依附在了所有权身上!

比如房产身上的学区属性,本来应该属于居住权人,但是现在根本不是给居住权人,而是给了所有权人,于是炒学区的现象就出现了。

学区房的本质根本不是用来住的,而是用来炒的。买学区房,少数人的目的是用来自己孩子上学的,多数人的目的让别人的孩子上学只能从自己手里高价买走。

即使那些号称自己孩子上学用的学区房,如果卖出的时候没有学区了,那么这些买学区的人还敢买吗!

现在,北京多校划片代替单校划片政策已经把房产身上的学区属性弱化了,未来学区制度改革的方向就是把学区房身上的学区属性从所有权身上转移到居住权身上,这才让房住不炒定位真正落地。

所有权跟居住权分离,就是房住不炒定位的核心。房住就是居住权,不炒就是所有权。

但是,所有权天生就是炒的,只有在买卖交易中才能完成价值最大化,交易就是快速找到真正需求者的过程,只有真正需求者才会真正愿意支付最大化价值。

炒作本身是值得鼓励的,而不能一棍子打死。应该遏制的不是炒作属性本身,而真正应该遏制的是炒作民生保障功能。

就像新冠疫情来了,口罩这些物资就是属于民生保障功能,所以绝对不能炒作口罩,一旦炒作口罩就会受到到重罚甚至法律制裁。但是疫情过后,口罩就不属于民生保障范畴,自然也就可以随便炒作。

同样,大米白面猪肉属于民生保障范畴,就属于严格管控甚至按需分配,绝对不能炒作。而大蒜生姜绿豆就不属于民生保证范畴,就可以随便炒作。

回到房地产领域,哪些属于民生保障范畴,就是跟老百姓生活不可缺少的属性,比如最低居住面积,比如民水民电,比如学区,比如落户资格等等。这些属性都应该属于居住权范畴,而不能属于所有权范畴,一旦把这些民生保障功能从所有权身上剥离,那么完全可以随便炒作所有权,根本不需要任何调控政策。

可喜的是,居住权立法已经在今年5月28号在第十三届全国人大第三次会议上获得通过,明年一月一号正式执行。

民法典通过居住权立法

为什么所有的调控政策都是“短命”的?

也就是再有两个月,居住权正式跟所有权分离独立运行,所有的民生保障功能划归居住权,而非民生保障的功能属于所有权,居住权是不能炒的只能居住,而所有权可以随便炒作转让的。

让居者有房住,让产者有房产,居者拥有居住权,产者拥有所有权,居者就是房住不炒的人,产者就是房炒不住的人。这就是中国房地产市场发展的长效机制。

所有权跟居住权彻底分离以后,所有的调控政策就会不断取消,就会真正迎来房地产市场平稳健康发展的长期时代。

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