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焦点丨问题多,纠纷大,苏州出策治理精装修

admin 2个月前 ( 10-13 ) 20 抢沙发
焦点丨问题多,纠纷大,苏州出策治理精装修摘要: 原标题:焦点丨问题多,纠纷大,苏州出策治理精装修 精装修使用纸板门,遭遇消费者控诉。 “ “乱捆绑精装修”“精装简配”...
原标题:焦点丨问题多,纠纷大,苏州出策治理精装修

焦点丨问题多,纠纷大,苏州出策治理精装修

精装修使用纸板门,遭遇消费者控诉。

“乱捆绑精装修”“精装简配”是常见套路,这也是全国各地全装修、精装修维权事件频发的原因之一,不能视而不见、拖而不解。苏州提供了一个新办法。

中房报记者 李叶丨北京报道

10月9日,江苏省苏州市住房城乡建设局官网发布了《关于规范全市新建成品住房建设销售管理的通知》(以下简称“通知”),通知要求开发建设单位应负责装修质量保修、售后服务以及协调相关责任单位处理投诉问题。因建设单位不履行或不认真履行质量保修责任,造成严重后果的,建设行政主管部门应予以通报批评,并将有关违法违规行为列入企业诚信档案及信用等级考核。

值得注意的是,同一天江苏省徐州市住房和城乡建设局、中国人民银行徐州市中心支行等五部门联合下发的《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》中也提到强化装修行为及装修价格监管。要求优化新建商品住房装修管理,完善住宅装修评估机制,注重装修品质提升,推行基础装修加升级装修模式,合理控制基础装修价格。房地产开发企业应提供升级装修方案,供购房人选择,满足多样化、个性化装修需求,不得强制购房人选择升级装修,升级装修标准、价格由双方在商品房合同签订后另行约定。

实际上,最近几年的维权问题中,装修占了很大的比例。在多位专家看来,此次苏州相关政策出台后,后续还会有更多城市跟进。

全装修维权常态化背后

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数百万元购买的精装别墅,电源开关处漏水,安全隐患大。

中房报记者 陈标志/摄

从2014年起,包括上海、浙江、海南、安徽、江苏、河南、深圳等许多省市就相继出台了精装政策,要求未来大部分住宅交付是精装房;2019年2月下旬,住建部发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》明确提出“城镇新建住宅全装修交付”,再度引发行业关注,全装修、精装修市场规模不断扩大。不过,在全装修、精装修住宅项目越来越多的情况,装修住宅质量难控等问题也成为房地产市场上的一个痛点。

中国豪宅研究院院长、城市运营专家朱晓红向中国房地产报记者表示,品质差的精装修产品充斥市场,是打价格战带来的恶果。

一位不愿具名的房产研究人士则告诉记者,自2016年全国房地产调控以来,不少地方政府针对调控采取了限价政策,让新房价格得到了有效控制,这本来是件好事。但限价只限网签价格,忽略了购房者的实际支付价格,因此,部分开发商为了扩大利润,开始在装修方面做文章,“捆绑精装修”“精装简配”是他们的常用套路,这也是各地全装房、精装修维权事件频发的原因之一。

以江苏为例,在江苏省消费者权益保护委员会发布的《2018年全省维权诉求数据解读报告》中显示,2018年全省受理房产交易、装修类投诉4094件,同比增长(2017年3830件)6.89%。主要问题包括商家私下承诺难以兑现、精装修住房问题繁多、房产装修前期承诺与实际不一致等。

2019年3月,中粮地产南京、南京中建孚康置业和南京雅居乐等9家开发商联名向江苏省高院院长夏道虎上书的一份《关于依法维护精装房交易稳定避免恶意诉讼造成群体事件的紧急报告》中,将业主与开发商之间的矛盾推向高潮。

起因是某项目在交付过程中,业主发现房屋精装修存在质量问题,所以多名业主集体起诉开发商,要求开发商赔偿延期交房的违约金且要求开发商按照宣传的4500元/平方米的装修标准,因实际交付没有达到该标准,要求赔付差价。

经过法院的一审、二审,法院判决业主败诉,但是经过一位业主的努力,通过再审作出撤销一审二审的判决,并判决开发商赔偿业主20万元左右的装修差价款。

在这份紧急报告中,开发商表示了对判决的担忧,南京多精装修楼盘的业主因关注到该纠纷系列案件做出的再审判决,纷纷效仿此案例中富力业主的诉请,拒绝收房,要求进行装修核价并退还差价。再则,该案再审判决对开发企业的成本计算很不完整,对装修部分完全未考虑开发企业对精装修部分的招采成本、管理成本、资金成本,更未考虑开发企业在此部分的合理利润,也很值得斟酌。

“装修政策”保障了什么?

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某品牌开发企业精装修别墅的积水地漏。 中房报记者 陈标志/摄

面对住宅全装修、精装修乱象,地方政府也陆续出台了不少相关的政策,并持续对成品住宅交付和质量监管实施细则做精细化调整。

2019年,西安、河南、广州、海南等16个省市相继出台或实施精装修住宅工程监管政策,加强分户验收管理。西安2019年1月1日起新建住宅推行全装修成品交房,加强监督全装修住宅的分户验收。2019年浙江分户验收浪潮席卷三市,杭州余杭区全装修住宅实施100%分户验收,绍兴越城区、宁波进行一户一验。2019年1月河南省实行成品住宅分户验收制度,3月洛阳强调严格成品住宅质量监管。2019年7月合肥市住建局同发改委、自然资源和规划局等部门约谈合肥40家开发企业,严把住宅质量关。2019年10月广州加强房产装修质量监管,开展住宅工程质量分户验收。2019年12月,安徽滁州、山西晋城、广西省、湖北襄阳等省市发布精装修分户验收政策,要求建设单位组织实施分户验收。2019年以来江苏省南通、常州、镇江三市相继出台精装修房管理办法,严格执行分户验收制度。

同年12月16日,江苏省高院民六庭印发了《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》,对限购限价情形下,装修房买卖合同纠纷中争议较大的单独解除装修合同、装修质价不一、装修质量标准等问题进行了规范和指引。

这也是国内首个专门针对精装房的规范指导意见。

到此次苏州市住房城乡建设局发布《关于规范全市新建成品住房建设销售管理的通知》,再为原有的精装修政策打上补丁。

苏州这次的政策重点包括:

一、为确保成品住房装修基本品质和功能,装修综合单价不宜低于土地出让楼面单价5%~10%且不低于1000元/平方米(具体由属地政府在土地出让条件中约定)。

二、 开发建设单位在申报成品住房预售许可前,应按不同户型设置交付标准样板房。样板房要真实反映户型、结构、装修标准和施工质量。

三、 样板房应保留至该户型成品住房取得交付使用通知书三个月后方可撤除,并留存影像资料备查。

四、开发建设单位应负责装修质量保修、售后服务以及协调相关责任单位处理投诉问题。因建设单位不履行或不认真履行质量保修责任,造成严重后果的,建设行政主管部门应予以通报批评,并将有关违法违规行为列入企业诚信档案及信用等级考核。

在知名财经战略专家、高级经济师王权看来,通过合理有效的制度建设,能够将住房质量纳入到比较科学的管理框架之下。这样新建房屋必须要在多个指标上达到相应的标准,既规避了和稀泥现象,也有效保障了社会福利。

后续或有城市跟进

“从2017年的政策特征来看,当某一个城市出台政策后,一般都会有城市紧跟。精装修监管是全国普遍存在的问题,苏州出台政策后,预计后续会有更多城市跟进。”资深房产评论人、楼市新说出品人陈雷在接受记者采访时认为。

“最近两年,房产市场的定位和风向都发生根本性变化,从最早的要尽快满足居住需求,到现在的开发商放慢发展脚步,质量成为未来开发商的核心竞争力。”他认为,最近几年的维权问题中,精装修占了一大部分,因此,苏州在整顿质量问题时,把精装修问题放在首位,同时通过其他政策,比如规范样板间标准、强化售后服务等,来提高开发商的精装质量。企业诚信档案及信用等级涉及开发商拿地问题,此次将惩罚措施扩大到信用,足以表明苏州对于精装修问题的重视程度。

看懂研究院研究员程宇也表示,带装修房屋的装修部分是房屋产品本身的一部分,装修质量事关产品质量,产品质量和售后服务本来就是企业信用的最大部分。将此纳入企业信用考核,合情合理。

不过,对于苏州的通知中设定装修费用下限的政策,程宇持一定的质疑态度。“设定装修费用下限,这等于限制了装修议价,倒是给装修企业创造了保护空间。”

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